3 เทคนิคทำกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่ โค้ชหรือคนทั่วไปไม่ได้สอน (แบบไม่เวอร์ทำได้จริง)

หลายคนอยากมีรายได้แบบ Passive Income  มีเงินเข้าให้ใช้ทุกเดือนโดยไม่ต้องทำอะไร ไม่ต้องทำงาน ซึ่งการลงทุนที่สามารถทำให้คุณแบบนี้ได้ก็มีไม่กี่อย่าง หนึ่งในนั้นคือ ‘อสังหาริมทรัพย์’ เพราะว่ามันเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของการลงทุนที่สามารถสร้างรายได้พร้อมระบบกำไรแบบอัตโนมัติทุกเดือนได้จริง ดังสุภาษิตไทยที่เคยกล่าวไว้ว่า ‘จับเสือมือเปล่า’ หมายถึง ได้รับประโยชน์โดยไม่ต้องลงทุนหรือลงแรงแต่อย่างใด

แล้วรู้ไหมครับว่า มันมีเทคนิคอะไรหรือจุดอะไรที่สามารถสร้างกำไรในอสังหาริมทรัพย์ได้จริงๆ ทั้งการลดต้นทุน เพิ่มกำไรจากสินทรัพย์ประเภทนี้ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินเปล่า, บ้านที่พักอาศัย, ทาวน์เฮ้าส์, อาคารพาณิชย์, คอนโด และ อพาร์ทเมนท์ให้เช่า เขามีเคล็ดลับกันยังไงเป็นเทคนิคที่โค้ชหรือคนทั่วไปอาจจะไม่ได้สอน บทความนี้จะแบไต๋พาไปรู้กันครับว่า มีอะไรบ้างที่คุณอาจจะยังไม่รู้ก็ได้

อ่านก่อน : บทความนี้เป็นเพียงการแนะนำข้อมูลเบื้องต้นให้ผู้อ่านสามารถนำไปประยุกต์ และใช้ในการศึกษาของตัวเองเท่านั้น เพราะทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยงควรศึกษาให้ดีก่อนลงทุน

1.กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ แบบจับเสือมือเปล่า

ก่อนอื่นมาเข้าใจพื้นฐานของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก่อน หากเราซื้อคอนโดด้วยเงิน 1 ล้านคุณอาจไม่จำเป็นใช้เงินเยอะเลยหรือสามารถใช้เงินคนอื่นมาลงทุนได้โดยเราสามารถใช้ทุน 1 ส่วนจาก 10 ส่วนได้โดยสูตร 1 (เงินเรา) ต่อ 9 (เงินกู้ธนาคาร) หลายคนอ่านมาถึงตรงนี้ บางคนอาจไม่ชอบเป็นหนี้เยอะจึงอยากจะใช้เงินสดซื้อทีเดียวแต่ผมอยากให้คุณลองใช้หลักการคิดแบบนี้ดูครับ

เช่น ถ้าเราคำนวณจาก “อัตราผลตอบแทนในรูปแบบเงินสด” Cash on cash Return (CCR) เปรียบเทียบกัน สำหรับใครที่ยังไม่รู้ ลองไปคิดสูตรนี้ดูครับ ผลที่ได้คือ 1 ล้านบาทการลงเงินสด รับกำไร 9.60%  กับ การใช้เงินคนอื่น (กู้) กำไร 24%

หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมตัวเลขกู้เงินถึงสูงกว่าใช้เงินสดซื้อล่ะหลักการของอสังหาริมทรัพย์ 101 ให้ได้กำไรคือ “จำนวนเงินที่ใช้ลงทุน คือ ตัวกำหนดอัตราผลตอบแทนครับ” (ยิ่งเม็ดเงินที่ลงทุนเยอะ ยิ่งได้กำไรมาก) การใช้เงินสดในการลงทุนเยอะมันอาจทำให้เราลงทุนได้ไม่กี่ครั้งและทำให้การปรับตัวในการยืดหยุ่นการลงทุนเป็นไปได้ยากแต่การกู้ยืมเงินมาลงทุนทำให้เราสามารถเพิ่มจำนวนการลงทุนได้มากขึ้นเพราะเรามีเงินคนอื่นมาช่วย

2.กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ แบบการทบต้น-ทบดอก

เทคนิคเป็นอะไรที่เบสิกและเป็นข้อที่หลายคนที่พึ่งเริ่มมาลงทุนหลายคนยังไม่รู้คือ เราสามารถลดจำนวนอัตราดอกเบี้ยและซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ถูกลง ลดจำนวนการผ่อนทำให้เราได้กำไรมากขึ้น ยิ่งหมดเร็วก็จะเสียดอกเบี้ยน้อยลง และได้สินทรัพย์มาเป็นเจ้าของเร็วขึ้นโดยถ้าคุณเก็บค่าเช่าก็จะได้เงิน 100% แบบไม่ต้องแบ่งธนาคารเลย

เช่น สมมุติว่า ซื้อคอนโดแถวลาดพร้าวใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT ขนาด 20 ตารางเมตรห้อง 1 นอน ราคาขาย 1.6 ล้าน

โดยทบต้น-ทบดอก คือเทคนิคที่จะทำให้เราผ่อนได้เร็วขึ้น แถมไม่ต้องเสียดอกเบี้ย ภาษาบ้านๆ เราเรียกว่า “โป๊ะ” ถ้าเราผ่อนเดือนละ 7,500 บาท ให้เราทบจ่ายเพิ่มไปอีก 10% หรือ 750 ก็เป็นจ่ายต่อเดือน 8,250 โดย 750 จะถูกนำไปหักเงินต้นทันที (ทบต้น) ไม่ต้องเสียดอก (ทบดอก)

เทคนิคนี้จะทำให้เราผ่อนอสังหาริมทรัพย์ได้เร็วขึ้นกว่าเดิมและลดดอกเบี้ยจากที่ต้อง ผ่อน 30 ปีจ่ายเพิ่มแค่ 10% ทุกเดือนจะลดจำนวณดอกเบี้ยไปถึง 97,000 บาท และลดจำนวนเงินผ่อนอีก 40 เดือนหรือ 3 ปีเลย ใครจะเพิ่มมากกว่านี้ก็ได้นะครับแต่ผมแนะนำให้ 10% ดีกว่าเพราะมันจะได้ไม่ตึงเกินไป ซึ่งคุณต้องผ่อนอย่างมีวินัยในการโป๊ะแบบนี้ให้ได้ทุกเดือน ช่วงแรกอาจจะยังไม่เห็นผลดีของมันแต่ถ้าผ่านไปในระยะยาวเห็นผลแน่นอนครับ

หลักการ คือ

• ถ้าคุณยืมเงิน 100 บาทดอกเบี้ย 2% ต่อปีคุณจะต้องจ่ายเจ้าหนี้เดือนล่ะ 10+2 = 12 บาท ต้องจ่าย 10 งวดเจ้าหนี้จะได้ดอกเบี้ย 20 บาท แปลว่าคุณต้องจ่าย 120 บาท
• แต่ถ้าใช้วิธีทบต้น 10+2+10 = 22 บาทจ่าย 5 งวดหมดก็จะจ่ายแค่ 110 บาท เท่านั้น เป็นหลักการง่ายๆ ที่สามารถนำไปใช้เพื่อหากำไรจากอสังหาฯได้จริงอีกหนึ่งเทคนิค โดยวันจ่ายเราจ่ายพร้อมกับวันที่ธนาคารเรียกเก็บแหละครับ เพราะวันนั้นระบบธนาคารจะปรับดอกเบี้ยใหม่หมด

3.กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ แบบ ROI & CCR

ข้อสุดท้ายก็ต้องเป็นเรื่องวิธีคำนวณว่าผลตอบแทนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เล็งไว้น่าสนใจและทำให้เราได้กำไรรึป่าวด้วยสูตรการคำนวณ

• ROI (Return on Investment: อัตราผลตอบแทนการลงทุนโดยรวม)
• และ CCR (Cash on Cash Return: อัตราผลตอบแทนในรูปแบบเงินสด)

สำหรับนักลงทุนมือใหม่ผมแนะนำให้ใช้เกณฑ์การลงทุนแบบ CCR เป็นหลัก ใช้ดูว่าควรจะลงทุนดีไหมส่วน ROI นั้นมีผลตอบแทนเป็นความเป็นเจ้าของแทน ยังไม่ได้เงิน จึงเป็นปัจจัยรองลงมา

เพราะเป็นการได้ผลตอบแทนในรูปแบบเงินสดมีส่วนกำไรเข้าประเป๋าเป็นเงินสดเท่าตามแนวคิด “ทรัพย์สิน” ที่จะสร้าง Passive Income เอาเงินเข้ากระเป๋าเราทุกเดือน โดยทริคดูง่ายๆ คือ ถ้าสินทรัพย์นั้นผ่านตามเกณฑ์ 2 อย่างนี้แล้วได้เปอร์เซ็นต์กำไรก็ตัดสินใจซื้อลงทุน แต่ถ้าไม่ผ่านก็ไม่ลงทุนเพราะหากดูผลตอบแทนดูแล้วไม่คุ้มก็อย่ามาลงทุนให้เสี่ยงเลยครับ เอาเงินไปซื้อหุ้นกู้บริษัทเอกชนดีๆ จะง่ายกว่าแถมเสี่ยงน้อยกว่าด้วย

บทสรุป การสร้างกำไรในอสังหาริมทรัพย์

กล่าวโดยรวมคือ อสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่สามารถทำเงินให้มันหาเงินมาให้เราได้เองแถมยังโชคดีเด้งที่สองอีกคือมันก็จะกลายเป็นสินทรัพย์ของเราด้วย อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจและเป็นสินทรัพย์ของเราที่สามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน, ขายต่อเพิ่มราคา, ปล่อยเช่า พูดง่ายๆ ก็คือ การมีอสังหาริมทรัพย์จะช่วยทำให้เรากู้หรือต่อยอดธุรกิจของเราได้นั่นเองครับ

ตัวอย่าง มหาเศรษฐีทั่วโลกมักจะเก็บสินทรัพย์ประเภทนี้เยอะสุดทั้งในไทยและต่างประเทศ ไม่มีใครรวยได้จากเงินสดหรือการทำธุรกิจอย่างเดียว เพราะยิ่งถือหรือเก็บไว้ก็มีแต่จะราคาเพิ่มขึ้น ไม่ค่อยมีราคาตกตามค่าเงินเฟ้อ ทุกปีก็ยิ่งขึ้นๆ และยังสร้างกระแสเงินสดอีกด้วย

เป็นยังไงกันบ้างครับกับ 3 เทคนิคพื้นฐานที่หลักการง่ายๆ ที่โค้ชหรือคนทั่วไปอาจไม่ได้สอน บทความหน้าเราจะไขข้อสงสัยกับว่า “3 ปีแล้วควรรีไฟแนนซ์ หรือ รีเทนชั่นธนาคารเดิมดี” และการวิธีดูการประเมินราคาที่ดินยังไงหรือสูตรคำนวณต่างๆในอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร แต่ในบทความนี้ขอเกริ่นคราวๆ ไว้แค่นี้ก่อนแล้วเจอกันบทความหน้า